Agevolazioni Fiscali acquisto prima casa
La compravendita di un immobile da adibire ad abitazione principale viene agevolata con la riduzione delle imposte;
1 – se acquisto da un privato o da un’impresa costruttrice che abbia terminato l’opera da più di cinque anni sarò assoggettato all’imposta di registro con aliquota prima casa del 2%, la cui base imponibile non è calcolata sul prezzo dichiarato ma sulla rendita catastale, moltiplicata per il coefficiente di aggiornamento.
un esempio: compro un abitazione ad un prezzo di € 200mila con rendita catastale pari a 80mila euro, considerando che l’imposta di registro è del 2%, la tassa dovuta sarà dunque pari ad € 1.600,00; fatto salvo la regola secondo la quale l’imposta di registro minima per la singola compravendita è sempre di €1000,00.
Oltre l’imposta di registro devo aggiungere le tasse fisse di trascrizione dell’atto notarile nei registri immobiliari pubblici e la volturazione dell’immobile al catasto, pari ad € 50,00 cadauna, per un totale complessivo di € 100,00.
2 – se acquisto un immobile dal costruttore/società immobiliare che ha costruito la casa da meno di cinque anni sarò in questo caso assoggettato al regime IVA con aliquota prima casa del 4% calcolata direttamente sul prezzo della vendita (e non sulla rendita catastale come nel caso sopra!).
Oltre all’IVA devo aggiungere le imposte fisse di trascrizione dell’atto notarile nei pubblici registri e la volturazione dell’immobile al catasto, pari ad € 200,00 cadauna, per un totale complessivo di € 600,00.
Requisiti per acquisto prima casa
E’ necessario che l’acquisto dell’abitazione sia a titolo oneroso, che non ricada nella categoria di lusso (es A8-A9..) e che l’acquisto abbia come oggetto una sola unità immobiliare e una sola pertinenza. Comunque non viene esclusa la possibilità di acquistare con le agevolazioni prima casa anche due unità contigue a condizione che entro tre anni dalla data dell’acquisto vengano fuse in un unica unità immobiliare la quale però non dovrà, a seguito appunto di detta fusione, rientrare nelle categorie di lusso.
Un altro requisito essenziale è che l’acquirente non possegga altre abitazioni adibite a prima casa su tutto il territorio nazionale e altri immobili, anche non acquisiti come prima casa, nel Comune dove andrà ad acquistare l’immobile da adibire ad abitazione principale: in questo ultimo specifico caso si fa riferimento al possesso dell’intero immobile, mentre è permesso, ad esempio, il possesso di una quota o della nuda proprietà.
A partire dal 1º gennaio del 2016 è in vigore la nuova normativa che permette a chi effettua un nuovo (secondo) acquisto con le agevolazioni prima casa un anno di tempo per vendere il primo immobile.
La legge prevede anche l’obbligo per l’acquirente, pena decadenza delle agevolazioni prima casa, di risiedere nel Comune dove acquista l’immobile o trasferire la propria residenza entro 18 mesi; mentre non è richiesta l’obbligatorietà del trasferimento della residenza per chi lavora nelle Forze Armate o per chi è cittadino italiano residente all’estero iscritto all’Aire.
Un ultimo requisito è il divieto di rivendere la prima casa entro cinque anni, in questo caso l’acquirente ha l’obbligo di acquistare, entro un anno dalla vendita, un altra abitazione da adibire a residenza principale (con l’obbligo di trasferimento della residenza) e inoltre sarà soggetto ad un risparmio fiscale in quanto le imposte di registro versate al primo acquisto andranno totalmente in detrazione alle imposte di registro dovute per il successivo acquisto; se però l’acquirente non proceda a nessun acquisto dovrà corrispondere all’Agenzia delle Entrate la differenza di imposta tra la prima e la seconda;
è prevista inoltre la possibilità di “autodenuncia” presso l’Agenzia delle Entrate ove non sia stato possibile trasferire la propria residenza o in caso di dichiarazioni false, che consente di pagare al fisco la differenza di imposta tra la prima e la seconda casa, senza gli interessi altrimenti dovuti.
